在奉贤区头桥街道大庆路南片区，居民们过去谈起自家住的集资房小区，总是一言难尽。房屋漏水、楼道杂草丛生、停车混乱、物业缺位……这些曾是这里的日常。
然而，不过短短数月，一种新的秩序正在这片老旧社区中悄然建立。居民口中不再是抱怨，而是“管家来了，隐患少了”“维修来了，困扰少了”“服务周到了、邻里和睦了”。
这场治理变革的核心，是头桥街道探索形成的集资房物业治理新模式。它打破了传统物业管理的边界线制，通过大片区整合、权责法定化、服务市场化，让原本“无主”的集资房有了明确的治理主体。
“没人管”困境如何突破？
头桥街道曾是撤制镇社区。在这里，集资房占了居民住房总面积的80%，且大部分建造于上世纪90年代，是特定历史时期的产物。由于没有产权证，居民也无法成立业委会，长期以来只能享受每平方米0.1元每月的物业基础托底服务，物业费常年收缴率不足30%。
更复杂的是，这里的房屋类型混杂——集资房、宅基房、商铺、企业用房交错分布，形成“开放式、无围墙”的居住形态。物业管理边界模糊，责任难以厘清，成为治理的“真空地带”。
集资房社区与农民宅基房、商铺交错分布。沈思怡 摄
随着房龄不断攀升泸深A融通，加之缺乏公共维修资金和公共收益来源，基础设施老化问题日益突出，垃圾堆积、屋顶漏水、停车混乱、管道堵塞，使得居民的不满情绪逐渐累积。
“我们不是不愿意交物业费，是以前交了也没用。”在头桥街道大庆路南片区居住了40多年的居民翁英坦言，由于没有产权证，居民在法律上不具备“业主”身份，无法成立业委会，也无法动用维修资金。房屋漏水、路灯不亮、电瓶车乱停，这些问题长期悬置，成为居民心中的“堵点”。
去年7月，头桥街道获批成立，在初期走访调研中，街道干部们听到最多的声音便是居民们的吐槽：“我们花了钱买房，却享受不到应有的服务”。
群众的迫切需求，成为治理变革的最大动力，破解集资房治理难题被提上重要议事日程。记者了解到，今年9月，在街道的牵头下，居民区党组织对集资房社区开展了全覆盖入户走访，精准锁定房屋漏水、燃气入户等核心问题，推动街道实施老旧住房修缮、排水管网更新等民生项目。
物业改造前，集资房社区时常面临“停车难”问题。沈思怡 摄
与此同时，大庆路南片区的集资房社区还通过权利人大会推选出13名议事管理委员，参照业委会职能，启动了物业选聘程序。
记者了解到，所谓的“权利人”大会，是在集资房社区无法成立业委会的现实困境下，头桥街道通过党建引领创新探索的业主参与物业治理的合法化路径。据介绍，在街道党工委牵头下，头桥一居党总支通过“党组织推荐、居民推荐、个人自荐+组织审核、居委面试、权利人大会选举”等一系列规范程序，从78名居民群体候选人中推选出13人组成集资房议事管理委员会，这其中泸深A融通有退休教师、商户老板、年轻党员、护士等，涵盖各年龄段、各行业。
最终，通过3轮物业选聘，一家来自黄浦区的物业公司三祥物业中标入驻，开启了“酬金制”服务模式。这一模式下，物业公司先提供服务，居民根据服务满意度支付酬金。物业费从前半年的免费，逐步过渡到每平方米0.1元、0.3元、0.5元，最终向市场化标准靠拢。
集资房迎来“高档小区式”服务
有了专业化的物业公司进驻，一场集资房社区的基层治理变革就此开展。如今再走进大庆路南片区，20个巡逻点构成的安全网24小时守护，楼道里的智能感应灯明亮通透，新辟出的停车位整齐有序，物业服务中心的24小时热线随时响应。
物业进驻后，新辟出的停车位。沈思怡 摄
“以前家里漏水没人修，打电话给原来的物业，他们不仅来得慢，还总推脱说这不在物业的管理范畴内。以前楼道堆满杂物没人管，绿化带成了‘私家菜园’，别提多糟心了！”提起社区最近的变化，家住大庆南路片区的汤国华深有感触，“现在不一样了，一个电话，物业半小时就到，楼道更是清爽明亮，小区门口还有了保安和道闸，安全感满满。”
值得一提的是，这家让头桥居民们“赞不绝口”的物业公司，以往其实从未有过相关管理经验。甚至恰恰相反，该公司在中心城区管理的，是房价十五六万每平方米的高档小区。如今跨界到集资房，它带来了 “不降标”的服务——每天两次楼道清扫、公共区域门窗扶手深度保洁、宅前屋后的杂草逐一清除；针对老人多的特点，物业管家上门登记需求，协助预约社区医生，连居民反映的“电瓶车充电乱” 问题，都联合议事会划设了专用区域。
“放着赚钱的高档小区不盯，为什么来管集资房？”采访中，不少居民曾有这样的疑问。三祥物业经理曹志豪的回答很实在：“这既是挑战，也是责任，更是企业行业创新、提升行业竞争力的突破口。”
记者了解到，此前上海多数集资房依赖政府托底，缺乏市场化、专业化物业服务，行业内几乎没有成熟经验。而在上海郊区，还有不少同样面临物业治理空白的集资房社区。
“如果能做好，就是为全市集资房物业提供样本。”曹志豪坦言，公司管理层认为，成熟的物业企业不应只守着“舒适区”，而要探索新领域——公司在中心城区小区探索的物业管理成功案例证明，酬金制能平衡服务与居民需求，这套模式或许也能在集资房“落地生根”。
物业公司进驻后，集资房社区的楼道有了每日的保洁服务。沈思怡 摄
另一方面，街道的“托底”和配合机制，也让物业公司有了底气。街道不仅提供 5 年过渡期补贴，还整合了居委会、城建中心、居民议事管理委员会、物业公司四方力量共同成立联合办公团队，为物业治理难题的发现、解决注入更多元的力量。
其中，城建中心发挥行业指导作用，居民议事管理委员会履行“民意枢纽”职能；物业公司执行服务，严格落实各项要求。四方建立每日晨会制度，通报进展，会商疑难问题，让物业公司不用单兵作战，形成“同频共振、合力攻坚”的治理格局。“有政府搭台，我们才能放心唱戏。” 曹志豪说。
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